売買について|大阪 中央区の分譲賃貸-賃貸マンションのお探しならUTクリエイト

売買について

売却の流れ
  • STEP
  • 01
  • 不動産売却の
    Q&Aで確認
  • STEP
  • 02
  • 売買のご相談と
    調査・査定
  • STEP
  • 03
  • 媒介契約のご締結
  • STEP
  • 04
  • 販売活動の開始
  • STEP
  • 05
  • 売買契約のご締結
  • STEP
  • 06
  • 引渡し準備と
    最終チェック
  • STEP
  • 07
  • 代金受け取りと
    物件引き渡し

STEP 01 不動産売却のQ&Aで確認

自宅や所有不動産の売却をご検討しはじめると、まずはじめに気になるのは「どのような流れになるのだろう?」・「相続不動産の売却の場合は通常の売却とは何か違うのかな?」など、具体的に相談する前にある程度知っておきたいことがたくさん出てきます。
その時は【不動産売却のQ&A】をご覧ください。

こちらのQ&Aは一問一答形式となっており、具体的なご質問に対する回答やアドバイスを掲載しております。掲載しているご質問は、実際にお客様からいただいた【生の声(なまのこえ)】になりますので、ぜひご参考ください。
ただし、ご売却理由や販売活動時期などによって掲載している回答やアドバイスと異なる場合があります。これは不動産売却にもタイミング等の個別性があり、状況が似ている他人の成功事例が必ずしもご自身に当てはまるといったことではありません。あくまで参考としてご覧ください。

STEP 02 売却のご相談と調査・査定

具体的に売却をご検討し始めたら、UTクリエイトへご相談ください。
みなさまがもっとも気になることは、「我が家はいくらで売れるんやろう?」・「かなり古いけど、ほんまに売れるんかな?」・「いま賃貸で貸してるけど売れるんかな?」などではないでしょうか?
このような疑問に対して、UTクリエイトではエリアに精通したスタッフが、ご売却物件をしっかり調査して、査定金額を算定いたします。
お客様のご希望と状況にあった売り出し価格や売り出し方法をご提案いたします。

また、家族構成の変化や、お住まい環境をかえるなどお住みかえに関してもお気軽にご相談ください。お住みかえで重要なポイントは、現在ご所有されている不動産のご売却を優先してお住みかえ計画を進めるか、新しいお住まい探しを優先して進めるかという点です。
こちらの選択肢が良いという絶対的なルールはなく、お客様のご希望条件や計画実行のタイミングによってベストな選択肢がかわります。UTクリエイトでは、ファイナンシャルプランナー(FP)や住宅ローンアドバイザー等有資格者が、お客様にあった計画を立ててご提案いたします。お気軽にご相談ください。


●不動産をご売却するはじめの一歩となるアクションです。

不動産のご売却で、もっとも重要なポイントは「売り出し価格」になります。もっとも購買意欲の高い買主様の目に届くのは、新情報として市場に公開される【売り出し開始時期】になります。(※購買意欲の高いお客様は、新情報の公開を待っています)

そしてUTクリエイトは、この売り出しのタイミングをもっとも大切にしております。
お客様のご希望がない場合、通常では3ヶ月以内にご売却できる価格をご提案いたします。

売却時に必要となる諸費用
不動産をご売却の際には以下の諸費用が必要になります。

税金関係
  • 印紙代
    売買契約書に貼付する印紙代(売買価格により変動)
  • 所得税・住民税
    居住用財産(ご自宅)売却して、譲渡益が出た場合、3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。※税率は保有期間で異なります。
登記関係
  • 抵当権の抹消登記等と司法書士手数料
  • 測量費用など
その他
  • 仲介手数料(既定の仲介手数料を申し付けます)
  • ご引っ越し代など
  • 解体・取壊し費用など

STEP 03 媒介契約のご締結

売却の条件など決まりましたら、売り出しに際して「媒介契約」のご締結が必要になります。
媒介契約は3種類あり、内容をご理解していただいてからご契約ください。ご契約いただきましたらすみやかに売却活動を開始します。

不動産売却【3つの方法】

●専属専任媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが出来ません。受託者は、5日以内に目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録し、1週間に1回以上文章で業務状況を報告する義務が生じます。

専属専任媒介契約の図 ●専任媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。受託者は、7日以内に目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録し、2週間に1回以上文章で業務状況を報告する義務が生じます。

専任媒介契約の図 ●一般媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。受託者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録する義務も、文章で業務状況を報告する義務もありません。

一般媒介契約の図

※国土交通大臣が指定した指定流通機構とは、通称「レインズ」と呼ばれています。指定流通機構「レインズ」に物件が登録されると、媒介契約を締結した宅地建物業者以外の不動産会社にも情報が提供されます。つまり、すべての不動産会社で購入希望者に物件情報が提供されるようになります。

複数業者との契約 依頼者が自ら発見した相手と直接取引の可否 指定流通機構への物件登録義務 業務状況の報告義務
専属専任媒介 × × 5営業日以内 1週間に1回以上
専任媒介 × 7営業日以内 2週間に1回以上
一般媒介 なし なし

STEP 04 販売活動の開始

1.インターネット広告

UTクリエイトでは、自社の不動産売却ページへの掲載をはじめ、各不動産ポータルサイト(SUUMO、HOME’S、at Homeなど)への登録、GoogleやYahooの検索一覧へのリスティング広告等を行います。

2.UTクリエイトの登録顧客へのご紹介

物件をお探しのお客様で、条件登録されている会員へ物件情報をご提供・ご紹介します。

3.ポスティング広告

ご依頼いただいた物件周辺地域にチラシを投函して問い合わせを待ちます。近くにお住まいの方に売却中の不動産情報を浸透させます。

4.オープンハウス開催

一定の告知活動を行った後に、現地でお部屋の内覧会を行います。

5.新聞・折り込み広告

紙媒体で(新聞各社)の広告宣伝を行います。

6.他の不動産会社などの販売協力会社への協力依頼

他の不動産業者と積極的に情報共有と販売活動の協力を依頼します。

7.指定不動産流通機構「レインズ」への登録

売却物件を登録して、全国の不動産会社を窓口に購入希望者に探します。

※その他、ご希望の販売活動などありましたら営業担当にご相談ください。

●購入希望者が出てきたら

購入希望者と売主様との条件調整を取り持ちます。この時に、売却不動産の付帯設備などの内容を再度確認して、条件が折り合いましたら売買契約のご締結へと進めていきます。

STEP 05 売買契約のご締結

買主様とご契約条件が整いますと、いよいよ売買契約へと進みます。

●重要事項説明書

売買契約を締結する前に、契約内容の重要な事項について、宅地建物取引士からお客様にご説明します。このときに交付される書面「重要事項説明書(35条書面ともいいます)」には、取引する不動産の建築上の規制や金銭に関する内容、契約・取引上のルールなど、不動産取引で最も重要な内容が記載されています。
内容について、1つ1つ丁寧に宅地建物取引士がご説明していきます。お客様が内容をご理解・ご納得いただくまでご説明します。ご不明な点は遠慮なくご質問いただき、十分ご理解いただいた上でご署名・ご捺印ください。

=備考=

「重要事項説明書」の内容をピックアップしました。
(1)宅地又は建物に関する事項
  • 登記簿に記載された事項
  • 都市計画・建築基準法等の制限
  • 水光熱の供給施設・設備の状況
  • 造成宅地防災区域内外
  • 土砂災害警戒区域内外
  • アスベストの使用調査
  • 耐震診断に関する事項
(2)取り引きに関する事項
  • 契約の解除に関する事項
  • 違約金に関する事項
  • 損害賠償額に関する事項
(3)その他の事項
  • 共用部分に関する規約の定め
  • 修繕積立金に関する事項
  • 専用使用権に関する規約の定め
  • その他の取り決め事項など
●売買契約の締結

売主様と買主様の双方合意のもと、売買契約書を作成して、売買契約を締結します。
売買契約書(37条書面ともいいます)には、当事者の間で合意した条件・内容を明記したものになります。万一紛争が生じた場合、解決に向けて重要な判断材料となる書面ですので、十分に内容をご理解いただいた上でご署名・ご捺印ください。

●売買契約時に売主様にご準備いただくもの
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行されたもの)
  • 身分証明書(運転免許証・健康保険証・パスポートなど)
  • 印紙代(売買契約書に貼付分)
  • 登記識別情報(または登記済権利証)
  • 固定資産税納税証明書
  • 仲介手数料の半金

STEP 06 引渡し準備と最終チェック

売買契約を締結できました。残されたSTEPはあと2つです。
購入希望者は、住宅ローンの本審査の申込み手続きを行い、正式な審査承認取得の手続きを行っています。(※ローン利用者の場合)
売主様は物件の引渡しとローンの残っているかたは、住宅ローンなどの抵当権の抹消手続きが必要になります。

●物件の最終確認

入居後にトラブルが起こらないよう未然に防ぐために、物件の引渡し前に契約時に取り交わした①物件状況報告書、②付帯設備表、物件の状況が変わっていないかしっかりチェックしましょう。

●住宅ローンなどの抵当権抹消手続き方法について

返済が完了していない住宅ローン等の抵当権抹消手続きは2つの方法があります。

1.手元資金で抵当権の抹消を行う場合

返済を行っている金融機関の支店窓口へ一括繰上返済の申し込みを行います。
その後、金融機関から繰り上げ返済準備が完了した旨の連絡があると、一括繰上返済を行い、金融機関から抵当権抹消の書類をお受け取りいただき、管轄の法務局へ抵当権抹消の申請を行います。この法務局への抵当権抹消手続きは、司法書士に代行依頼ができます。

2.残代金受領をもって、抵当権抹消手続きを行う場合

買主様に対して、抵当権抹消手続きと所有権移転の登記手続きを同時に行います。
この場合も、返済を行っている金融機関の支店窓口へ一括繰上返済の申し込みを行い、その後は、司法書士が金融機関の窓口に抵当権抹消書類の確認等手続きを行います。
そして残代金を受領される当日に、残代金をもって一括繰上返済を行い抵当権抹消書類を受け取り、管轄の法務局に抵当権抹消の手続きを行うことになります。この手続きは司法書士が代行します。

これら手続きの手配もUTクリエイトの営業担当者がお手伝い、サポートします。
ご不明な点は営業担当者までお気軽にお尋ねください。

STEP 07 代金受け取りと物件引渡し

こちらで最終STEPとなります。
売買契約も締結して、室内の最終確認も出来ました。取引完了まであと少しです。

残金の受け取りと引渡しまでの流れ

残金受け取りと引渡しに向けて、お客様がご準備する書類や金額など、UTクリエイトの担当者が事前に書面をもってご説明・ご案内しますので、ご不明な点がありましたら、担当者までお気軽にお尋ねください。

●登記手続きについて

残金決済のときに、司法書士がお客様から必要書類をお預かりして、法務局に所有権の移転登記等の申請・手続きを行います。後日、所有権移転登記が完了しましたら、司法書士より手続き完了の書類を受け取ります。受け取りましたら内容をご確認ください。

残代金受け取りと物件引渡しの流れ 残代金受け取りと物件引渡しの流れの図 残金のお支払い時にご準備するもの(売主様)
  • 登記識別情報(登記済証)
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行されたもの)
  • 諸費用(登記費用・仲介手数料の残金)
  • 売却物件の鍵
  • 管理規約等の引き渡し書類
  • 固定資産税納付書
  • 身分証明書(運転免許証・健康保険証・パスポート等)
■■不動産資産の入れ替えをご検討のされているかたへ■■

UTクリエイトは、分譲マンション1室から1棟まで、自走式駐車場からテナントビル1棟までと幅広く管理運営を行っております。オーナー様よりお預かりしている不動産資産の適正な管理業務を行なうために、管理業界団体の一員となり、日常業務と真剣に向き合っております。また、【国土交通省の賃貸住宅管理業者】として正式に登録されており、不動産コンサルティングマスターや宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士等の有資格者が多数在籍しております。
中でもオーナー様からご高評頂いております「仲介力」は、賃貸マンションを含む物件データベースを基に、的確な賃料設定やリフォーム工事によるものです。
安心・安定の賃貸経営をお望みのオーナー様は、賃貸・管理にも強いUTクリエイトの管理システムをご覧ください。

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不動産売却のQ&A

Q. 売り出し価格はどのように決めるのですか?また、私の自宅はいくらで売れますか?

不動産のご売却をお考えになったとき、まずはじめに、ご所有不動産の市場価格や近隣の取引事例を把握することが重要です。UTクリエイトでは、【簡易卓上査定】と【現地訪問査定】の2つの査定プランをご準備しておりますので、どうぞご利用ください。また、UTクリエイトのホームページには、大阪市中央区・西区・北区の分譲マンションの取引相場を、近隣の取引事例から自動で算出する【自動査定システム】を搭載しております。個人情報を入力する必要なく、取引相場をお調べいただける便利なシステムです。

Q. 【簡易卓上査定】と【現地訪問査定】とありますが、どちらが良いのですか?

お客様のニーズによりご選択ください。【簡易卓上査定】は、お客様からいただいた物件情報と周辺の売出事例や成約事例などにもとづき現地調査を行わず、概算で査定価格をご提示します。【現地訪問査定】は、経験豊富な担当者がご所有不動産の現地にお伺いして物件の状況や周辺状況など現地調査した後に、査定価格をご提示します。具体的な査定金額を把握されたいときは、現地訪問査定をご選択ください。

Q. 現地訪問査定はどのくらい時間がかかりますか?

査定で現地にお伺いするときは、20分~30分程度のお時間をいただきます。その後、ご所有不動産を管轄する法務局や役所等の調査を行い、近隣の売り出し状況や過去の成約事例をベースにご所有不動産の現在市場価格を算出します。算出したデータをもって、営業担当が査定金額のご説明と売り出し価格のご提案をいたします。

Q. 調査のために準備しておくものはありますか?

以下の書類をご準備いただけると調査がスムーズです。

  • 登記簿謄本
  • 測量図 / 公図 / 建物図面
  • 間取り図面(もくしくは設計図書など)
  • リフォーム箇所がある場合はその内容がわかる資料

※書類がない場合でも調査は可能です。

Q. いまは価格を知りたいだけなのですが、査定を依頼して良いですか?

はい。もちろんです。将来的にご売却をお考えのかたもお気軽にご相談ください。

Q. 保有して賃貸で貸し出すか、売却するかを迷っています。どちらが良いですか?

このお悩みは、一概にどちらが良いですといった判断ができません。とても個別性の強い内容になりますので営業担当にご相談ください。1点だけ注意事項があります。現在ご所有の不動産が住宅ローン返済中である場合、賃貸で貸し出すことをNGとしている金融機関がほとんどです。理由としては融資の目的が変わる点にあります。重要な事項になりますので、住宅ローン返済中の物件を賃貸される際は必ず事前に金融機関もしくは営業担当にご相談ください。

Q. 複数の不動産会社に査定を依頼したほうが有利になりますか?

不動産の価格は、【時期・規模・成約事例】の3要素で、その大部分が確定します。そのために査定価格が大きく変わるといったことはありませんが、売り出しの提案価格は、査定をする会社の方針や営業担当の性格などで変わります。売却のご相談は1社のみではなく、複数の会社にされてみても良いと思います。それから、お客様が納得できる、そして信頼できる会社・営業担当を決めてお任せされることをお勧めします。どこも同じだと感じるようでしたら、複数の会社にご依頼されても良いでしょう。

Q. 売り出すときはリフォームをした方が良いですか?

お部屋の使用状況にもよりますが、基本的には必要ありません。買主様によってはリフォームに必要となる費用分を販売価格から安くしてもらって、自分好みの部屋にリフォームしたいというお客様もいらっしゃいます。しかし、お部屋の傷みが激しい場合は、お部屋に入った第一印象で検討物件から外れることもありますので、営業担当より事前のリフォームをご提案することもございます。

Q. 売却するときにかかる費用ってどんなものがあるのですか?

以下の費用が必要になります。

  • 印紙代(売買契約書貼付分)
  • 登記費用(抵当権抹消登記等)
  • 仲介手数料
  • リフォームを行う際はその費用

Q. 買い替えを考えているのですが、先に売るのか、先に買うのかどちらが良いですか?

よく「先売り」と「先買い」といった言葉で説明されています。一般的に、先売りは高くで売ることができて、先買いは気に入った住みかえ先を見つけることができるといわれています。住宅ローン返済中のご家庭で、現在の住宅ローンと切り離して先買いで住宅ローンが承認された場合、2重返済が起こるため慎重に判断しなければいけません。お客様の状況によってどちらを選択するのが良いかが変わります。UTクリエイトでは、買取保証付きの仲介サービスもご提供しております。詳しくは営業担当までお気軽にご相談ください。

Q. たくさん不動産会社がありますが、UTクリエイトの強みってなんですか?

ご質問いただきありがとうございます。当社UTクリエイトが選ばれる理由が2つございます。それは、【告知力】と低価格の【リフォーム力】です。当社は、「売買・賃貸・管理」を営業活動範囲としており、ご依頼いただいた物件情報を売買購入検討層以外のこれから不動産購入を考えはじめるといった潜在的顧客層へアプローチができるところです。この売買と賃貸の垣根を越えた告知力は、早期成約の後押しとなっております。また、当社は分譲マンション1室から1棟まで幅広く賃貸管理を行っておりので、年間100室を越えるリフォーム工事を手掛けております。一定量の工事を行うことで、リフォームにかかる費用のコストダウンを実現できております。売り出し前に室内手直しなどをご検討される売主様より、「とても安くて驚きました」と、ご高評いただいております。

Q. 現在賃貸中のマンションです。売却できますか?

「オーナーチェンジ物件」として売り出すことができます。この場合、購入対象が投資家や資産家に限られますので、物件の資産価値や予想利回り、過去の修繕履歴などを加味した価格設定が必要です。賃貸中にご売却する際のメリットは内覧を不要とするケースが多く、室内の傷み具合によるリフォームなどを考えなくて良い点です。ご売却をお急ぎでない場合は、現在の賃貸借契約が終了して賃借人より明け渡しを受けてから売却活動を開始しますと、実需(自身が住むために購入すること)の購入者層もターゲットにできますので、販売価格を高く設定しても良いでしょう。この場合、室内の傷み具合によっては、事前に手直しやリフォームの必要がありますが、「高く・早く」成約できるポイントになります。詳しくは営業担当にご相談ください。